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アップによる新築の考え方

少子高齢化が進み、首都圏中心部を除く地域では人口減少が続いており賃貸マンションは競争が激しくマンション経営は厳しい状態となっております。
このような厳しい状態の中で新築物件を建てるということは、相当の覚悟が必要かと思います。
現在では新築物件を建てれば、満室になるといった状況ではなく、竣工後もなかなか入居が決まらないとの話も聞きます。また、新築時は満室であったが数年後に一度空いてしまうとなかなか決まらない。家賃を下げて何とか空室を埋める事ができたとの話を聞きます。
このような状況の中でアップが考える勝てる新築物件とは、デザイン性を上げることでその地域で一番の物件とすることです。もちろん費用対効果を考え、費用を抑えながら高いデザイン性の物件を提供します。
さらに、アップでプロデュースする物件は各戸の
デザインを全て違うパターンとすることにより、
様々なバリエーションが揃う事となり入居希望の方が選ぶことが可能となり、竣工から短期間で満室とする事ができます。また、アップでは入居者を選ぶような奇抜なデザインや飽きられるような流行を追ったデザインは行いません。入居者にずっと気に入ってもらい長く住んでもらえるようなデザイン、また、
もし一度空室になってもすぐ入居が決まるように、
長い目でみて入居者に受け入れられる高級感ある
空間を提供いたします。


リノベーションでの実績を新築物件へ

アップではこれまで多数のリノベーション物件を手掛けて参りました。これまで手掛けた物件はいずれも
大変好評で、費用対効果を考えた上でステイタスを感じられるお部屋空間を提供することにより、費用を
抑えながら入居が決まった上に家賃が上げられたと喜んでいただいております。
このようなリノベーション手法を新築物件へ展開することにより、周辺物件よりデザイン性を上げた物件となり、家賃相場より高い家賃とすることが可能となります。また、予算の厳しいリノベーションでの経験を活かし費用対効果を考えたお部屋とすることにより、限られた予算の中で最大限家賃のとれる物件とすることが出来ます。


予算取り

事業である賃貸経営における新築案件では、建築費がそのまま竣工後の利回りに影響しますのでその予算取りが大変重要です。
新築案件のプロデュースにおいてアップではお施主様と施工業者との間に入り、お施主様の立場に立ち
新築案件を進めて参ります。
まず、最初に見積もりを依頼する前に複数の業者の面談を行い、打ち合わせを行います。オーナー様の
大切な物件を建てるにあたり、今後工事を進める業者として、デザインを含めてこちらの細かなニュアンスをしっかり理解し施工できるかを判断致します。その上で候補に残った複数の施工業者の見積もりから同じ仕様にした場合にどこに頼めば建築費を抑えながら、保証も含めてしっかりとした施工ができるのかを見極めます。
このように慎重に打ち合わせをして決定した施工業者とオーナー様とで直接契約して頂きます。
直接施工業者と契約していただく事で、ゼネコンや住宅メーカーに依頼する場合と比べて建築費を大幅に抑える事が可能となります。
予算配分に関してはどのような配分をすれば一番費用対効果が高いかを考え予算配分を行います。
基本的には設備などは必要最低限の物とし、入居者が目にするタイルや建具といった表面材に費用を配分とする事によって、デザイン性の高いマンションとする事ができます。入居希望者がお部屋を決める際には、設備の機能も決定要素の一つではありますが、案内されて初めに目に入ってくるお部屋内のデザインが入居を決めてもらう重要な要素です。その後で、設備については最低限のニーズを満たしていれば入居を決めてもらうことができます。設備の機能というのは入居を決定する要素として重要な物ではありません。また、機能ばかりを追いかけてしまうと、競合する他の物件と同じ土俵で戦う事となり、結局価格面での競争となってしまい、かけた費用の割に家賃に反映されないという事となってしまいかねません。また、設備にばかり費用をかけてしまった場合、竣工から年月を経た時には、周辺に出来た新築マンションには太刀打ちできなくなってしまい、家賃を大幅に下げないと入居者が確保できないような状況になってしまいます。
表面材に費用を割く事により高級感のあるデザイン性の高い物件とする事によって、他の物件との差別化により希少性を持たせる事ができ、周辺の物件よりも高い家賃設定とすることができます。また、竣工から年月を経ても周辺に出来た新築マンションに対する競争力を維持する事が可能で、竣工当初の高い家賃を維持する事ができます。結果、費用対効果の高い物件とすることができます。


次に、使用する部材の中で施主支給とする事ができるものをそうすることにより大幅に建築費が下がります。その下がった予算分をグレードの高い部材へと割り振ることにより元々の予算内で大幅にグレードアップした仕様の物件とする事が出来ます。
例えば建具ですが、神戸の案件では弊社製品の分譲仕様の内装建具を施主支給という形で工事を進めました。元々は建材メーカーのごく一般的な数種類しか柄がない建具でしたが、施主支給にすることにより
分譲仕様の建具を導入ができました。その建具は180種類を超える種類の中から選ぶことが可能でお部屋のデザイン性を上げる事ができます。その上で、玄関収納や各種クローゼットなども分譲マンション仕様の
ユニット収納を贅沢に使用しながらも元々の予算内に収める事が出来ました。
以上のように施工業者との直接契約、また部材に関しては施主支給の形をとり、予算を適切に割り振る事で費用を抑えながらもグレードが高い新築物件を完成させる事ができます。


デザイン性の追求

新築マンションにおいて、デザイン性を追求することにより、周辺の物件との差別化が可能となります。
デザイン性を追求することにより、竣工から短期間で満室にすることができ、家賃設定を周辺の相場より上げることができます。もし、新築マンションでデザイン性を追求しない場合、新築時に満室となったとしても、次回空室となった時に入居付けに苦労し、入居が決まっても当初の家賃よりかなり下がってしまいます。

近年の新築賃貸マンションでは、はたから見て分かる程コストダウンした物件で、中に入ると量産クロス
ばかり使われているようなデザイン性のない物件が多く、また少しこだわったとしても、変わった既製品の建具が入っている程度という物件が多く見受けられます。このような物件は蓋を開けてみるとその少しだけこだわった部分が物凄く高い予算となっており結果として仕上がりのグレードの割に高コストとなっている
ことが多く見受けられます。また、新築分譲マンションではエントランスから廊下などの共用部にはタイルを使うなど費用をかけているマンションが殆どですが、いざ各戸のお部屋の中に入るとどれも真っ白な量産

クロスのみが使われており、また建具もディベロッパーの方で決められた数種類の中からしか選ぶことが出来ないという状態でデザイン性にこだわった物件は見受けられません。このような周辺の新築物件に対し、アップがプロデュースする物件は外観やエントランスなどの共用部から各戸のお部屋のデザインまでこだわる事によってその地域で抜きんでた存在となります。
今回の六甲の案件では、エントランス部分は分譲マンションにしか見えず、廊下を進み各戸に入るとそれぞれデザイン性の高いお部屋が一体的につながり、分譲マンションよりも分譲に見える賃貸マンションと言っていただいております。
このような一般的な新築マンションや、今後周辺に建つであろう新築物件、また以前から建っている物件が周辺にある中で、オーナー様の建てられるマンションをトータルでデザイン性を上げていく事により当初の家賃設定を上げる事ができます。また、入居者が退去され空室となった場合も家賃を下げる事なく入居付けすることが可能となり、今後を見据えて安定した経営をする事が可能となります。

以上のような考えからアップでは新築マンションであってもデザイン性を追求した物件作りを提供いたします。しかし、デザイン性の高い物件であっても工事金額が高くなってしまってはたとえ高い家賃がとれたとしても厳しい経営となってしまいます。そこで、アップではリノベーションで培った費用対効果を考えたデザインを新築案件にも提供致します。ほかの物件では使用されていない部材を使用し、また一般的な部材であっても色や素材感などを空間とのバランスを考えて効果的に使用することにより、費用を抑えながらもデザイン性の高い物件とすることができ、競争力のある物件とすることが出来ます。


材料の選定

新築工事を進める上で、使用する材料については施主支給を基本とし、費用対効果を考えて使用する材料を選定していきます。予算の配分としては、入居者の利用時間が長く、またお客さんが来られた時に目にする範囲(玄関、廊下、リビング、トイレ)に予算を重点的に配分します。その範囲に使用する部材ですが、周辺の競合する物件よりデザイン性の高く希少性のある物件とする為に、デザイン性が高く他の物件には見られない部材を選定いたします。
具体的には、どのお部屋でも存在感のある建具について、一般の賃貸マンション等で使用されるメーカー品は使用せず、新築分譲マンションで使用される建具を使用します。メーカーの建具は色柄が数種類しかなく、多くても10数種類しかありません。弊社では大手ゼネコンの新築分譲マンションに納品をしている
建具メーカーである中村ハウゼックス、建具のシートを供給しているトッパン・コスモと提携していますので、180色を超える柄の中からそのお部屋の雰囲気にあった柄を選ぶ事が可能です。また、寸法に関してもミリ単位で対応できますのでどのような部屋にも対応ができます。
キッチンに関しては最低限の機能の物を選び、キッチンの扉を建具のシート柄と同じ物に交換する事によって、費用を抑えながらデザイン性を上げる事ができます。キッチン扉もトッパン・コスモと提携しておりミリ単位で製作が可能となっています。
壁面のアクセントにはタイルや弊社オリジナル商品である芦屋スタイルウッド等をお部屋の雰囲気に合わせて使用します。タイルは建築雑誌に載っている物件等にも使用されるデザイン性の高い名古屋モザイクの物を使用します。名古屋モザイクのタイルは通常価格が高く、中々使用出来ませんが弊社ではメーカーと直接取引をしている為安く提供することが可能です。
この様に意識があまりいかないところへ費用を抑えた部材を使用し、周辺の競合する物件では使用できない部材を効果的に使用する事により、希少性があり、かつ費用対効果の高い物件となり、他物件より高い家賃がとれる競争力のある物件とすることができます。


工事の進め方

様々な面から検討し、決定した施工業者と実際に着工する前に綿密な打合せを行います。また、着工後に細かな部分で色や仕様が決まっていない部分に関しては必ず弊社の方に連絡を入れるよう徹底させます。例えば、エレベーターのボタン一つをとっても、その小さな部材の形状によって空間のイメージが変わってきます。そのような細かなところにこだわる事によって物件トータルでの印象が変わってきますので、
その細かな部材ひとつをとっても、業者の方で判断し勝手に発注してしまう事が無いよう連絡を徹底させる必要があります。

実際に工事が始まると、現場にて工事がしっかりと行われているかの確認や検査を行います。検査にて不良箇所が見つかった場合には施工業者にて
手直しをさせ、手直し完了後再検査を行い、検査に合格するまで手直しさせます。神戸の案件では
外壁タイルを貼り始めた段階で下地の調整が甘く、不陸が出来てしまいタイルが波打っているような
状態で目地がしっかり通っていない状態となっていました。このような状態であっても、オーナー様は建築に関しては素人の方が多いので、なかなか気づかなかったり、指摘をしても業者にこんなものだと言いくるめられてしまったりすることが殆どです。このような場合に弊社が間に入りオーナー様側に立って具体的かつ理論的に指摘することによって、その部分をやり直させます。このように、要求する仕上がりまで一つ一つ仕上げていく事によってしっかりとした物件が出来上がります。神戸の案件の外壁タイルは1フロアまるまる貼り替えさせることによって綺麗な仕上がりとなりました。
また、施工途中で施工業者がデザインやタイルの割り付け等の納まりで分からないことや問題点が
あれば、細かな事でもこちらへの連絡を徹底させ、弊社にて指示を行います。

以上の様に細かな点を徹底させることにより、たとえ同じ材料を使い、同様の費用に抑えたとしても他の物件よりもデザイン性が高くしっかりとした物件が出来上がります。さらにデザイン性の高い材料を使い、しっかりとした施工をすることによって周辺の物件にはない、デザイン性が高く競争力のある物件となります。

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